Zijn registratierechten op de verkoop van onroerend goed verschuldigd indien de akte niet werd verleden?

De aankoop van onroerend goed gebeurt in twee stappen: wanneer er tussen de koper en de verkoper een overeenkomst bestaat over de zaak en de prijs, ontstaat de overeenkomst¹. Die wordt vastgelegd in een compromis, een onderhandse koopovereenkomst. Binnen de vier maanden dient dan een notariële akte te worden verleden, of beter, binnen die termijn moeten de registratierechten worden betaald. Voor onroerend goed die in Vlaanderen is gelegen, bedragen die 10% op de koopprijs. De registratierechten zijn dus in beginsel verschuldigd van zodra het compromis is ondertekend. Maar wat indien de koper en de verkoper naderhand niet overgaan tot het verlijden van een akte voor de notaris?

De registratierechten zijn verschuldigd

De koop is gesloten wanneer er een akkoord is over de prijs en de zaak (1583 BW). Is de compromis dus op 1 januari getekend, dan moeten de registratierechten in beginsel voor 1 mei betaald worden. Was het akkoord in de compromis evenwel afhankelijk gesteld van het vervullen van een opschortende voorwaarde, bijvoorbeeld het verkrijgen van een geldige en definitieve verkavelingsvergunning, dan ontstaat de overeenkomst maar wanneer die voorwaarde is vervuld. Bijvoorbeeld: de compromis werd getekend op 1 januari onder de opschortende voorwaarde van het verkrijgen van een bouwvergunning voor 30 augustus. Op 30 maart werd de bouwvergunning verkregen, dus dan zijn de registratierechten verschuldigd op 30 juli.

Wie betaalt?

Hoewel alle kosten naar aanleiding van een koop in beginsel ten laste van de koper vallen (art. 1593 BW), kan de registratie ook de verkoper aanspreken tot voldoening van de registratierechten. Wordt de koop evenwel binnen het jaar ontbonden ingevolge het in iedere wederkerige overeenkomst begrepen stilzwijgend beding², dan heeft de verkoper een recht op teruggave van de registratierechten. Dit betekent wel dat de rechter de ontbinding eerst moet uitspreken, of de overeenkomst in rechte moet herroepen of vernietigen. Bovendien blijft het de vraag of de koper voldoende solvabel is.

Minnelijke ontbinding

Enkel via de rechter kon men als verkoper dus aan de betaling van de registratierechten ontsnappen. Dit was een bijzonder onwenselijk situatie waaraan de wetgever tegemoet is gekomen (decreet van 23 november 2007). Wordt het compromis binnen het jaar minnelijk ontbonden – beide partijen gaan dus expliciet akkoord om niet tot een verkoop over te gaan – dan zijn geen evenredige registratierechten verschuldigd maar dient slechts een forfaitair tarief (10-25 euro) te worden betaald. Dit veronderstelt uiteraard dat de notariële akte nog niet is verleden.

Art. 2.9.4.2.9 van de Vlaamse Codex Fiscaliteit bepaalt: Ҥ 1. Een overeenkomst als vermeld in artikel 2.9.1.0.1, wordt onderworpen aan een tarief van 10 euro als ze niet bij authentieke akte is vastgesteld, en als binnen de termijnen, overeenkomstig artikel 32 of artikel 33 van het federale Wetboek van Registratie-, Hypotheek- en Griffierechten, samen met de ter registratie aangeboden akte of het ter registratie aangeboden geschrift een schriftelijk vastgestelde overeenkomst ter registratie wordt aangeboden waarin alle partijen verklaren de eerste overeenkomst in der minne te hebben ontbonden of vernietigd of waarin ze verklaren dat een in de eerste overeenkomst uitdrukkelijk bedongen ontbindende voorwaarde al is vervuld.

Het tarief, vermeld in het eerste lid, geldt niet voor de inbrengen door een natuurlijke persoon van een woning in een Belgische vennootschap, noch voor overeenkomsten die onderworpen zijn aan het tarief, vermeld in artikel 2.9.4.2.4, § 1.

§ 2. De schriftelijk vastgestelde overeenkomst waarin alle partijen verklaren een overeenkomst, zoals omschreven in artikel 2.9.1.0.1, te hebben ontbonden of vernietigd of waarin ze verklaren dat een in die overeenkomst uitdrukkelijk bedongen ontbindende voorwaarde is vervuld, wordt geregistreerd tegen het tarief van 10 euro op voorwaarde dat die ontbonden of vernietigde overeenkomst :
1° niet bij authentieke akte is vastgesteld;
2° dateert van minder dan één jaar vóór de dagtekening van de ter registratie aangeboden overeenkomst.”

Enerzijds dient het compromis te worden geregistreerd, anderzijds gevolgd door de registratie van tweede overeenkomst waarin wordt vastgesteld dat alle partijen de initiële overeenkomst in der minne hebben ontbonden. Wordt de tweede overeenkomst niet samen met de compromis ter registratie aangeboden, dan zijn de registratierechten wel verschuldigd maar worden ze nadien, zijnde bij registratie van die tweede overeenkomst, op eerste verzoek terugbetaald.

Krachtens paragraaf 1, lid 2 van het hierboven geciteerd artikel is dergelijke minnelijke ontbinding niet mogelijk indien het een beroepskoper betreft. Dit zijn personen die onroerend goed beroepsmatig kopen en weder verkopen binnen de 8 jaar, en hiertoe een verklaring hebben afgelegd alsook een waarborg hebben betaald (art. 2.9.4.2.4 Vlaamse Codex Fiscaliteit). Valt de koper onder deze kwalificatie?

• Neen, dan kan minnelijk worden ontbonden zonder dat registratierechten verschuldigd zijn. Dit veronderstelt wel 1/ uiteraard in eerste instantie dat de koper hiertoe bereid is en 2/ dat beide documenten tijdig ter registratie worden aangeboden;
• Ja, dan is geen minnelijke ontbinding mogelijk maar zijn de registratierechten wel beperkt tot 4% (Vlaanderen).

Conclusie

Teken niet onbedacht een compromis. Bestaan er nog onzekerheden, neem dan opschortende voorwaarden op zodat de overeenkomst pas op een latere datum ontstaat. En blijf indachtig dat voor een minnelijke ontbinding de medewerking van beide partijen is vereist.