<< Terug naar artikels

Patrimoniumvennootschappen: een korte toelichting

Een patrimoniumvennootschap is een vennootschap die het beheer van (roerend en) onroerend vermogen tot doel heeft. Het is geen type vennootschap op zich, maar kan eender welke vennootschapsvorm (NV, Comm.VA., BVBA,...) aannemen. Veelal is de oprichting van een patrimoniumvennootschap fiscaal geïnspireerd: alle kosten die verband houden met het onroerende goed (bv. aanschaffingskosten, onroerende voorheffing, kosten voor onderhoud en herstel, interesten op leningen die aangegaan zijn voor de verwerving,...) kunnen worden afgetrokken, [1] de aankoopsom van het gebouwd goed kan worden afgeschreven, het belastingstarief in de vennootschapsbelasting is lager dan dat in de personenbelasting en ook de notionele interestaftrek kan interessant zijn. [2] Niet van minder belang kan successie een inspiratiebron zijn omdat aandelen – die roerend zijn – aan een ander tarief voor registratie- en schenkingsrechten onderhevig zijn dan onroerende goederen. [3]

Hieronder worden deze verschillende voordelen genuanceerd, en ook de verschillende nadelen aangestipt.

1. Registratierechten op aankoop en inbreng

Wenst een vennootschap of particulier een in Vlaanderen gelegen onroerend goed te kopen, dan zullen op de aankoopprijs 7% of 10% registratierechten worden geheven.

Een vennootschap kan het onroerend goed evenwel ook door inbreng verwerven: een inbreng in natura, bij oprichting of later bij kapitaalsverhoging, door aandelen vergoed. Voor dergelijke inbreng van een in Vlaanderen gelegen onroerende goed door een natuurlijk persoon waarbij het goed geheel of gedeeltelijk aangewend wordt tot bewoning of geheel of gedeeltelijk tot bewoning is bestemd, zijn tevens registratierechten verschuldigd. Voor wat betreft handelspanden en gronden daarentegen bestaat een nultarief, die ook van toepassing is indien de inbreng wordt gedaan door een vennootschap.

Bij een gemengde inbreng daarentegen wordt de inbrenger niet enkel in aandelen vergoed. Een deel van de inbreng kan immers gecompenseerd worden met een overname van een hypothecaire schuld die drukt op het goed, door een vergoeding in cash of in natura. In dergelijk geval zullen geen registratierechten worden geheven op het deel dat in aandelen wordt vergoed, maar wordt het saldo als een verkoop beschouwd en ook zo belast (verkooprecht van 10%).

Bijvoorbeeld: een woning wordt ingebracht voor een waarde van 300.000 euro. Voor 200.000 euro worden aandelen toegekend, en de resterende 100.000 euro wordt gecompenseerd omdat de vennootschap de hypothecaire schuld voor datzelfde bedrag overneemt. Bijgevolg zijn geen 10% registratierechten verschuldigd op de 200.000 euro, maar op het saldo van 100.000 euro dient wel het verkooprecht van 10% betaald. Totaalkost dus 10.000 euro. Werd het gehypotheceerd goed zuiver ingebracht – voor de volledige 300.000 euro werden aandelen uitgegeven en de hypotheek werd niet overgenomen door de vennootschap – dan was een totaal van 30.000 euro registratierechten verschuldigd.

2. Schenkbelastingen

Momenteel dient bij het schenken van roerende goederen met volgende schenkbelastingen rekening te worden gehouden:

• 3% voor schenkingen in rechte lijn of aan de echtgenoot (of samenwonende partner);
• 7% voor schenkingen aan anderen. [4]

Voor de schenking van onroerende goederen zijn de tarieven hoger en progressief:

 

Schenking met een waarde van ... tot ... EUR	In rechte lijn en tussen echtgenoten	Tussen broers en zussen	Tussen ooms, tantes, neven en nichten	Tussen andere personen
0 – 12.500 EUR	3%	20%	25%	30%
12.500 – 25.000 EUR	4%	25%	30%	35%
25.000 – 50.000 EUR	5%	35%	40%	50%
50.000 – 75.000 EUR	7%	35%	40%	50%
75.000 – 100.000 EUR	7%	50%	55%	65%
100.000 – 150.000 EUR	10%	50%	55%	65%
150.000 – 175.000 EUR	14%	50%	55%	65%
175.000 – 200.000 EUR	14%	65%	70%	80%
200.000 – 250.000 EUR	18%	65%	70%	80%
250.000 – 500.000 EUR	24%	65%	70%	80%
500.000 EUR en meer	30%	65%	70%	80%

 

Wordt binnen de 3 jaar een tweede onroerende schenking gedaan, dan wordt de waarde van de tweede gevoegd bij de waarde van de eerste zonder de eerste schenking tweemaal te belasten. Hogere tarieven zijn zo van toepassing op de tweede schenking binnen 3 jaar na de eerste (progressievoorbehoud).

Bijvoorbeeld: een moeder wil aan haar 2 kinderen een woning met een waarde van 245.000 euro overlaten. Schenkt zij het onroerend goed, dan zal elk kind volgende schenkbelastingen betalen:

• 3% op 12.500 euro:         375 euro
• 4% op 12.500 euro:         500 euro
• 5% op 25.000 euro:         1.250 euro
• 7% op 50.000 euro:         3.500 euro
• 10% op 22.500 euro:       2.250 euro

                                              = 7.875 euro

Samen zullen ze dus 15.750 euro aan schenkbelasting hebben betaald.

Werd een vennootschap opgericht, het onroerend ingebracht en de aandelen (niet het onroerend goed rechtstreeks) geschonken, dan zal 3% op het gehele bedrag of 7.350 euro aan schenkingsrechten verschuldigd zijn. Dit alles onder voorbehoud van herkwalificatie door de administratie.

3. Erfbelastingen

De tarieven voor successie, toegepast per rechtverkrijgende op het netto-aandeel in de onroerende goederen enerzijds, en op het netto-aandeel in de roerende goederen anderzijds volgens de overeenstemmende gedeelten zoals voorkomend in kolom 1, zijn: [5]

 

1	Tarief in rechte lijn, tussen echtgenoten en tussen samenwonenden	Tarief tussen andere personen dan in rechte lijn, echtgenoten en samenwonenden
Van ... tot ...		Tussen broers en zussen	Tussen anderen
0,01 EUR - 50.000 EUR	3%	30%	45%
50.000 EUR – 75.000 EUR	9%	30%	45%
75.000 - 125.000 EUR	9 %	55%	55%
125.000 – 250.000 EUR	9%	65%	65%
Boven de 250.000 EUR	27 %	65%	65%

Bovendien zijn sinds de wijziging van artikel 66bis W. Succ. niet langer erfbelastingen verschuldigd indien bij de schenking van de roerende goederen reeds schenkbelastingen werden betaald, ongeacht of dit 3 of 7% was en ongeacht het overlijden van de schenker binnen de 3 jaar na de schenking. [6] Een schenking van roerende goederen zoals aandelen kan dus (authentiek) op het sterfbed worden gedaan zonder nadien erfbelastingen verschuldigd te zijn, althans zolang de schenkbelastingen tijdig werden voldaan.

Een belangrijke ‘maar’: sinds 1 januari 2007 is de gezinswoning vrijgesteld van erfbelastingen, althans voor wat betreft de langstlevende partner. Onder ‘gezinswoning’ wordt verstaan de gezamenlijke hoofdverblijfplaats van de erflater en zijn overlevende echtgenoot of samenwonende. Een uittreksel uit het bevolkingsregister houdt een weerlegbaar vermoeden in van de samenwoning. Als gezinswoning wordt in bepaalde gevallen van feitelijke scheiding en overmacht ook de laatste gezinswoning van de echtgenoten of samenwonenden in aanmerking genomen. [7]

De vraag blijft dan maar in welke mate het voordelig is om de gezinswoning in een vennootschap in te brengen: bij overlijden kan de langstlevende echtgenoot ze zonder erfbelastingen verwerven, doch bij schenking van de aandelen van de vennootschap die de gezinswoning aanhoudt, zouden 3% schenkbelastingen verschuldigd zijn. Bij overlijden kan dit oplopen tot 27%. Doorslaggevend zijn dus: het type onroerend goed, de waarde en de begunstigde.

4. Onroerend inkomen

Een volgend verschil tussen het aanhouden van het onroerend in privé-handen of inbrengen in een patrimoniumvennootschap, is duidelijk bij de verhuur van het onroerend goed aan een particulier:

• Verhuurt men als particulier aan een particulier, dan wordt het onroerend inkomen berekend op basis van het geïndexeerd KI, bijkomend verhoogd met 40% (het werkelijk bedrag van de huur is dus niet relevant). Interesten op de lening die werd aangegaan om dit onroerend goed te verwerven zijn daarentegen aftrekbaar.
• Werd het goed in de vennootschap ingebracht, dan worden de werkelijke huurinkomsten als beroepsinkomen aan 33,99% belast. [8] Alle kosten die met het onroerend samenhangen kunnen daarentegen worden afgetrokken.

Het inbrengen van onroerend goed in een patrimoniumvennootschap is dan ook voornamelijk interessant voor die gebouwen die minstens gedeeltelijk voor beroepsdoeleinden worden gebruikt.

5. Voordelen van alle aard

Wordt het onroerend goed in de vennootschap ingebracht doch privé bewoond, dan moet de vennootschap daarvoor een vergoeding ontvangen (beroepsinkomen). Wordt dit niet gedaan, dan zal een voordeel van alle aard wordt aangerekend die in de personenbelasting progressief worden belast en waarop ook sociale zekerheidsbedragen verschuldigd zijn.

De berekening van dit voordeel gebeurt op basis van het kadastraal inkomen (KI): [9]

• KI < 745 euro: 10/6 van het geïndexeerd KI (van het geheel goed of een deel daarvan), vermenigvuldigd met 1,25;
• KI > 745 euro: 10/6 van het geïndexeerd KI (van het geheel goed of een deel daarvan), vermenigvuldigd met 2.

Bijvoorbeeld: een huis met een KI van 855 euro wordt door een vennootschap aangehouden maar volledig door het gezin bewoond. Het voordeel van alle aard zal: 855 x 1,7057 x 10/6 x 2 = 4.861 euro.

Zolang er voordelen van alle aard tegenover staan (aangifte op de loonfiche en personenbelasting), kunnen de kosten die gemaakt worden voor het verwerven en behouden van het onroerend goed als 100% aftrekbare loonkosten worden beschouwd. [10] Men dient dan wel aan te tonen dat de woning als tegenprestatie voor het werk dat voor de vennootschap wordt gedaan, wordt aangeboden.

6. Latente meerwaarden

Zoals eerder vermeld kan het gebouwd onroerend goed (niet de grond) in de vennootschap worden afgeschreven. Dit wil zeggen dat elk jaar een deel in kosten wordt genomen, en bijgevolg de belastbare basis kan worden verminderd. Dit betekent evenwel dat de waarde van het goed zoals in de cijfers weergegeven, niet noodzakelijk (en veelal helemaal niet) overeenstemt met de werkelijke verkoopwaarde van het goed.

Wordt de meerwaarde gerealiseerd (bv. het onroerend goed wordt verkocht), dan is die belastbaar in de vennootschapsbelasting. Onder bepaalde voorwaarden kan bij herinvestering van de verkoopwaarde die meerwaarde wel gespreid in de tijd worden belast (en dit in functie van de afschrijvingsduur van de nieuwe investering).

Bijvoorbeeld: in 1984 kocht de vennootschap een gebouw ter waarde van 300.000 euro op grond ter waarde van 100.000 euro. Er werd voor gekozen om het gebouw op 33 jaar (of aan 3% per jaar) af te schrijven. In 2014 biedt een koper zich aan: 475.000 euro voor zowel de grond als het gebouw.

De boekwaarde zal 220.000 euro zijn: 1/ grond twv 100.000 euro (niet afschrijfbaar) en 2/ het gebouw voor 120.000 euro (reeds 20 jaar afgeschreven).

De meerwaarde bij verkoop zal bijgevolg 255.000 euro zijn, die zal worden belast aan 33,99%. Een totale belasting van 86.675 euro zal verschuldigd zijn. [11]

Worden daarentegen de aandelen verkocht, en niet het onroerend goed rechtstreeks, dan zal de meerwaarde niet worden gerealiseerd. In de praktijk wordt met die uitgestelde belasting evenwel rekening gehouden wanneer over de prijs van de aandelen wordt onderhandeld.

Van dergelijke meerwaardenpolitiek is in de personenbelasting geen sprake, althans voor zover de meerwaarde minstens 5 jaar na de aankoop wordt gerealiseerd.

7. Verkoop van de vennootschap

Een bijkomende implicatie ontstaat wanneer de aandeelhouders de vennootschap wensen over te laten omdat het onroerend goed niet als waarborg kan dienen in het kader van de overname van de aandelen: “een vennootschap mag geen middelen voorschieten, leningen toestaan of zekerheden stellen met het oog op de verkrijging van haar aandelen of van haar winstbewijzen door derden of met het oog op de verkrijging of de inschrijving door een derde van certificaten die betrekking hebben op aandelen of winstbewijzen. (…)“. Deze regel vindt men terug in art 629 W.Venn voor de NV, art. 657 W.Venn (‘alle regels van toepassing op de NV zijn van toepassing’) voor de Comm.VA,  art. 329 W.Venn voor de BVBA en art. 430 voor de CVOA.

Het moge duidelijk zijn dat de verkoop van het onroerend goed door een particulier niet door deze regel belemmerd wordt.