<< Terug naar artikels

Schenking van onroerende goederen, hoe de belastingsdruk verminderen?

Worden onroerende goederen geschonken, dan gelden sinds 1 juli 2015 volgende tarieven (in rechte lijn):

Schijven		Gewone tarieven	Verlaagde tarieven
-	150.000,00	3%	3%
150.000,01	250.000,00	9%	6%
250.000,01	450.000,00	18%	12%
450.000,01		27%	18%

Bijvoorbeeld: een goed met een waarde van 500.000 euro wordt aan beide kinderen geschonken, dan zijn er 2 schenkingen van 250.000 euro die als volgt worden belast:

• 150.000 euro aan 3% of 4.500 euro, en;
• 100.000 euro aan 9% of 9.000 euro.

Met andere woorden, elk kind ontvangt een deel van het onroerend goed ter waarde van 250.000 euro, en elk betaalt daarop 13.500 euro aan schenkbelasting.

In twee gevallen zijn verlaagde tarieven van toepassing:

1/ De begiftigde(n) voert energie-efficiënte verbouwingen uit voor een bedrag van minimum 10.000 EUR (exclusief BTW). Werken die hiervoor in aanmerking komen zijn bijvoorbeeld het isoleren van oa. muren of vloeren, plaatsen van een nieuwe warmtepomp of thermische zonnecollectoren, vervanging van glas, en energiezuinige aanpassing van de verlichting.

De vermindering wordt niet meteen toegekend bij de schenking maar moet via een verzoekschrift tot teruggave worden aangevraagd binnen de 6 maanden volgend op het verstrijken van het 5de jaar na de schenking. De facturen en attesten van de aannemers moeten worden voorgelegd.

2/ De begiftigde verhuurt het geschonken goed voor een looptijd van minimum 9 jaar. Ook in dit geval wordt de vermindering niet meteen toegekend bij de schenking, maar moet ze via een verzoekschrift tot teruggave worden aangevraagd binnen de 6 maanden volgend op het verstrijken van het 3de jaar na de schenking. Volgende bewijsstukken moeten worden voorgelegd: het conformiteitsattest (afgeleverd door de gemeente en met een geldigheidsduur van 9 jaar) en de geregistreerde huurovereenkomst, beiden gedateerd van na de schenkingsakte.

Verdergaand op het bovengenoemd voorbeeld: verbouwen de kinderen de woning opdat die meer energiebesparend zou zijn of ze verhuren het verkregen goed voor meer dan 9 jaar, dan betalen zij elk 10.500 euro aan schenkbelasting (150.000 euro aan 3% + 100.000 euro aan 6%).

Alle onroerende schenkingen die binnen de drie jaar worden gedaan, worden samengeteld. Hoe hoger de waarde van het onroerend, hoe hoger het (gemiddeld) tarief.

 

Er zijn enkele manieren om de belastingsdruk te verminderen:

1. Gesplitst schenken

Schenkingen gedaan binnen een periode van drie jaar, worden geacht één en dezelfde schenking uit te maken. Ze worden bijgevolg samengeteld, waardoor het tarief hoger uitvalt (progressievoorbehoud). Wordt 3 jaar tussen de 2 schenkingen gelaten, dan wordt opnieuw het laagste progressief tarief gehanteerd.

Bijvoorbeeld: vader schenkt de helft van een onroerend goed met een waarde van 500.000 euro aan zijn 2 kinderen in jaar 1. Er zijn dus twee schenkingen van 125.000 euro, belast aan 3% (elk kind betaalt 3.750 euro schenkbelasting). In jaar 4 schenkt vader de andere helft van het goed, opnieuw belast aan 3%. Elk kind betaald dus over de twee schenkingen samen 7.500 euro aan schenkbelasting (ipv de initiele 13.500 euro). Besparing in totaal: 10.000 euro.

Het kan wel lang duren alvorens een aanzienlijk onroerend vermogen zo gesplitst wordt geschonken. Ook het ereloon van de notaris is iedere keer verschuldigd.

2. Schenken aan meerdere begiftigden

Het is soms mogelijk aan meerdere begiftigden te schenken door bijvoorbeeld het vruchtgebruik en naakt eigendom te splitsen, en deze elk apart te schenken.

Bijvoorbeeld: de ouders schenken aan hun kinderen het vruchtgebruik, en het naakt eigendom aan hun kinderen (de kleinkinderen). Er zijn zo meer schenkingen, die elk aan een lager tarief zullen worden belast (de verdeling tussen naakt eigenaar en vruchtgebruiker is afhankelijk van de leeftijd van de vruchtgebruiker, voor meer info: http://www.lemahieu-partners.be/nl/artikels/artikel-detail.asp?d=18).

Het bijkomend voordeel is hier dubbel:

• de eigen kinderen behouden als vruchtgebruiker het recht levenslang van het onroerend goed te blijven genieten;
• bij hun overlijden erven de kleinkinderen het onroerend goed in volle eigendom zonder erfbelastingen te zijn verschuldigd.

Uiteraard kan ook aan meerdere begiftigden in verschillende schijven worden geschonken om de belastingsbesparing te optimaliseren.

3. Teruggeefschenking

De kinderen kunnen een (bank)lening aangaan om het onroerend van de schenker te kopen. De schenker behoudt het vruchtgebruik en kan dus tot het einde van zijn of haar leven van het goed blijven genieten. Nadien kan ook de geldsom die voor het goed is ontvangen worden geschonken (en kan daarmee de banklening worden afgelost). Het kan ook omgekeerd: eerst wordt geld geschonken, en nadien kopen de begiftigden met die geldsom het onroerend goed. De geldsom kan daarna voor een tweede maal worden geschonken.

De schenking kan zowel notarieel (3% schenkbelasting) of via een hand-of bankgift (0%) gedaan worden. Het verschil: bij de notariële, geregistreerde schenking is schenkbelasting aan 3% verschuldigd, maar komt de schenker te overlijden dan zijn in geen geval erfbelastingen verschuldigd. Omgekeerd, werden geen schenkbelastingen betaald (bank- of handgift), maar komt de schenker binnen de 3 jaar te overlijden, dan valt het geschonken bedrag toch in de nalatenschap en moeten dus erfbelastingen worden betaald (3-27%).

Let op: hierbovenop komen nog 10% registratierechten (aankoop onroerend), doch 10-13% is aanzienlijk lager dan de 3-27% die moet worden betaald bij schenking van grote onroerende vermogens. Ter info, een onroerende schenking van 500.000 euro wordt belast aan 13%.

Men moet wel enkele zaken indachtig blijven om in regel te blijven met de antimisbruikbepaling (bv. alle rechtshandelingen moeten in feite worden uitgevoerd). Bijkomende niet-fiscale motieven (bv. behoud van het onroerend in de familie) maken de zaak sterker.

4. Verkoop aan/inbreng in een vennootschap

Een andere optie is om het onroerend in de vennootschap in te brengen of eraan te verkopen. Nadien kunnen aandelen worden geschonken; die zijn roerend en onderhevig aan slechts 3% schenkbelasting in rechte lijn. Het verschil tussen verkoop en inbreng is de volgende:

• Een inbreng in natura vereist een verslag van de auditor, die de waarde van het onroerend vastlegt. In ruil voor de inbreng worden aandelen verkregen;
• Een verkoop gebeurt tegen de marktprijs. De verkoper krijgt dus een geldsom (of vordering) in de plaats.

Voornamelijk de tweede mogelijkheid is interessant indien de verkoper tevens aandeelhouder is van de vennootschap. Hij wint immers tweemaal:

• De schenkbelasting op aandelen is een vast tarief van 3%. Wordt het onroerend verkocht aan een familiebedrijf, dan kunnen de aandelen zelfs zonder schenkbelasting worden geschonken (lees meer: http://www.lemahieu-partners.be/nl/artikels/artikel-detail.asp?d=5);
• Hij kan quasi-belastingsvrij geld uit de vennootschap halen.

Ook hier dient rekening te worden gehouden met de registratierechten van 10% bij verkoop of inbreng.