Milieurisico’s bij overnames

De milieuwetgeving in Vlaanderen – in het bijzonder het Bodemdecreet van 27 oktober 2006 – is streng, en de kosten voor de sanering en de verwerking van verontreinigde grond hoog. Nog niet gesproken over de eventuele schade aan derden. Bijgevolg dient enige voorzichtigheid aan de dag te worden gelegd wanneer grond wordt overgedragen, direct door een verkoop, ruil of schenking, of indirect door een overname van de aandelen van een vennootschap die grond bezit, gebruikt óf exploiteert.

OVAM-bodemattest

Het bodemattest afgeleverd door de Openbare Vlaamse Afvalstoffen Maatschappij (OVAM) vermeldt of een lap grond of perceel is opgenomen in het register van de verontreinigde gronden (zgn. grondeninformatieregister of GIR). Dat zal het geval zijn als de OVAM beschikt over relevante bodemonderzoeksgegevens, informatie over de (eerder) gevoerde activiteiten op die grond die een risico zou kunnen betekenen voor de grondkwaliteit (bv. tankstation of verffabriek), reeds gemelde schadegevallen,…

Was er een schadegeval of een mogelijks vervuilende activiteit, dan zal op het bodemattest worden vermeld dat het gaat over een risicogrond. Dan is een oriënterend bodemonderzoek vereist:

• Toont die aan dat er geen vervuiling is, dan zal die informatie worden overgemaakt aan het GIR (en de desbetreffende grond daar in de toekomst dus gekend zijn) doch kan de grond wel worden overgedragen zonder verdere formaliteiten;

• Maar is er effectief sprake van vervuiling, dan dient de grond gesaneerd te worden op kosten van de huidige eigenaar-verkoper (infra).

Is de grond of het perceel daarentegen niet gekend in het GIR, dan zal de OVAM een blanco-attest afleveren en kan de grond eveneens worden overgedragen of verkocht. Dit blanco-attest wil evenwel niét zeggen dat er geen sprake is van bodemverontreiniging en dat het dus gaat over propere grond! Een blanco-attest wijst enkel op de afwezigheid van gegevens; dat de OVAM dus geen weet heeft van eventuele risico-activiteiten.

Aanvraagprocedure

Een OVAM-bodemattest aanvragen is eenvoudig:

• Het aanvraagformulier dient te worden ingevuld, de aanvrager (men hoeft niet per se eigenaar, exploitant of belanghebbende partij te zijn) geïdentificeerd en de kadastrale info mbt het perceel vervolledigd (zie hier);

• De kosten dienen te worden voldaan (in beginsel 52 euro);

• De afgifte van het attest laat gewoonlijk 30 dagen op zich wachten (tot maximaal 60 dagen bij risicogrond);

• Het attest blijft in principe geldig zolang de toestand van het terrein dezelfde blijft (dus zolang de administratieve en milieutechnische gegevens dezelfde blijven) of – in het geval van risicogrond – zolang het oriënterend bodemonderzoek geldig blijft.

Verkoop, ruil of schenking

Worden de eigendomsrechten over de (bebouwde of onbebouwde) grond overgedragen, dan zal een bodemattest verplicht moeten worden afgeleverd door de verkoper. Dat zal dus altijd het geval zijn wanneer een grond wordt verkocht, geruild of geschonken. Vererft men daarentegen een lap grond, dan is geen bodemattest vereist.

De achterliggende doelstelling is tweeledig:

• De wetgever poogt enerzijds de koper te beschermen;

• En anderzijds te verzekeren dat geen vervuilende gronden worden overgedragen, maar ze (bij de gelegenheid van de eigendomsoverdracht) op te sporen.

In de meeste gevallen zal de overdracht of verkoop van een grond gepaard gaan met een blanco-attest. Dan is het dus van belang in de overdrachtsakte (bv. compromis of schenkingsakte) het één en ander tussen de partijen af te spreken m.b.t. de aansprakelijkheid en saneringsplicht, bijvoorbeeld dat de verkoper de verantwoordelijkheid neemt voor het verleden, en de koper voor alles wat na datum van overdracht komt.

Overname van aandelen

Maar zit de grond in een vennootschap en worden de aandelen overgedragen, dan bestaat de verplichting tot het voorleggen van een OVAM-attest niet. De verkoper is dus niet gehouden enige informatie – hoe summier een OVAM-attest ook is –  met betrekking tot dit actiefbestanddeel over te maken. Bovendien worden hier aandelen verkocht, en kan dus evenmin worden teruggevallen op de eventuele verborgen gebreken die het onderliggend vennootschapsvermogen zou vertonen.

Het is dus aan de overnemer om hieromtrent voldoende informatie te vragen, wat gewoonlijk gebeurt tijdens het due diligence onderzoek (buyer’s due diligence) aan de hand van:

• Alle overeenkomsten en aktes m.b.t. het onroerend, denk maar aan huur- of concessieovereenkomsten, akten van vestiging van vruchtgebruik, de aankoopakte, …

• Urbanisme: plannen, kadastrale uittreksels, bouw- en/of afbraakvergunningen, bouwaanvragen, conformiteitsbewijzen, milieuattesten,

• Verzekeringspolissen,…

De keerzijde van de medaille is dat de informatie die door de verkoper is aangeleverd, gewoonlijk wordt uitgesloten voor eventueel later verhaal door de koper (zgn. disclosures in de verklaringen en waarborgen van de SPA). Men doet er bij (concrete) vrees voor verontreiniging dus goed aan contractueel afspraken m.b.t. de saneringsplicht te maken, in het bijzonder naar verantwoordelijkheden, termijnen en bedragen. Gewoonlijk wordt als volgt afgesproken:

• Alle saneringskosten door een bodemverontreiniging die haar oorsprong vindt in feiten die dateren van vóór de datum van closing, kunnen worden verhaald op de verkoper;

• En dat zolang de claim wordt verzonden binnen de 5 à 10 jaar na de datum van overdracht.

Maar gezien de contractsvrijheid, kunnen hieromtrent uiteraard andersluidende afspraken worden gemaakt. het is bovendien courant dat een cap wordt opgenomen: de koper kan dergelijke kosten maar vorderen ten aanzien van een bepaald maximumbedrag.

Aansprakelijkheid vs. saneringsplicht

Het dient gezegd dat in ons milieudecreet de aansprakelijkheid wordt afgesplitst van de saneringsverplichting. Het was volgens de wetgever immers niet ondenkbaar dat de verantwoordelijke voor de vervuiling – de voormalige uitbater van het tankstation of de eigenaar van het verfbedrijfje – al overleden was of het bedrijf was opgedoekt of failliet verklaard, wat zou willen zeggen dat niemand op het matje kon worden geroepen om de sanering uit te voeren.

Daarom kan de huidige eigenaar van de grond, hoewel niet (altijd) aansprakelijk, wel diegene zijn die de verantwoordelijkheid draagt om de grond te saneren. Hij kan uiteraard wel de kosten verhalen op diegene die wél aansprakelijk is voor de vervuiling. Er bestaat met name een cascadesysteem:

• Eerst wordt de exploitant van de grond aangesproken, en subsidiair de eventuele gebruiker. Heeft hij de vervuiling veroorzaakt én dateert de vervuiling van tijdens de periode dat hij de grond exploiteerde of gebruikte? Deze bewijslast is rechtlijnig: het gaat over objectieve elementen, met de huidige stand van de wetenschap geen probleem.

• Kan worden besloten dat de vervuiling inderdaad niet toe te wijzen valt aan de exploitant of gebruiker, dan zal men zich wenden tot de eigenaar. Hij zal moeten aantonen dat hij bij de aankoop van de grond ter goeder trouw was: hij wist én kon niet weten dat de grond vervuild was, bijvoorbeeld omdat hij de grond heeft aangekocht wanneer er nog geen sprake was van bodemattesten. Maar in het algemeen is deze bewijslast absoluut geen evidentie.

• Enkel als de eigenaar kan aantonen dat ook hij ter goeder trouw was, zal de OVAM tussenkomen. De vervuiling wordt dan gesaneerd door de collectiviteit, met belastinggeld. Maar zij is niet gebonden door tijdslimieten, waardoor een sanering al eens kan aanslepen (in de praktijk 2 tot 3 jaar). Met het oog op een nakende verkoop uiteraard geen cadeau, want de ‘goede trouw’ gaat niet zomaar over op een eventuele koper met mogelijks minder haast.